Koupě nemovitosti v EU není problém
Odpověď na zásadní otázku je prostá. Koupit nemovitost kdekoliv v EU není pro občana kteréhokoliv členského státu EU nijak zvlášť složité. Byť v každé zemi platí trochu jiná pravidla a panuje odlišná kultura (k tomu se dále podrobněji vrátím), základní princip je stejný. Oslovíte místní realitku, ta vám nabídne nemovitosti dle vašich kritérií a když se pro některou rozhodnete, zprostředkuje vám prodej. Ovšem jiná kultura je to, co nás trochu zaskočilo, a proč jsme ve fázi nákupu měli pár týdnů hodně sevřené …
Jak vyplývá z úvodního článku, konkrétní země pro nás nebyla v první fázi zásadní. Hledali jsme bydlení u moře, ve kterém se dá alespoň půl roku plavat. Tím padla má vysněná Kanada, chvíli jsme zvažovali tropické oblasti v Asii, ale stabilita politického režimu je pro dlouhodobé bydlení docela zásadní. Nechceme investovat do něčeho v regionu, kde za pár let nebudeme moci v klidu a pohodě bydlet. Pak jsme zvažovali Francii, Španělsko a Řecko. Díky internetu se průzkum trhu dělá poměrně snadno a není problém si přes různé realitní stránky udělat přehled jaké nemovitosti za jakou cenu jsou v jednotlivých zemích k dispozici. Ještě před deseti lety by bylo vše mnohem složitější.
Proč jsme zvolili Řecko?
Nakonec u nás vyhrálo Řecko, a to z důvodu místní kultury a cen. V posledních letech jsme Řecko několikrát navštívili, na jachtě jsme projeli řadu ostrovů a velmi nás oslovila mentalita místních lidí. Byli jsme zde i v období krize, kdy nebylo zřejmé, zda bude možné vybrat peníze z bankomatu, byly protesty, ale i v této těžké době byl průměrný Řek v úžasném vnitřním klidu. Docela podrobně jsme zmapovali, kde se shlukují „uprchlíci“, udělal jsem si vlastní prognostickou predikci, jak se to bude vyvíjet v dalších deseti letech, a tím nám některé oblasti z výběru vypadly.
Jelikož jsme plánovali přesídlení i s mým 80letým otcem, bylo mezi kritérii i snadná a rychlá dostupnost kvalitní nemocnice. Tím nám vypadly kykladské ostrovy, kde by se mně osobně život velmi líbil. Už to vypadalo, že koupíme něco v oblasti Lavrio, ale nakonec ekonomika rozhodla, že prozkoumáme Krétu, kde jsou ceny o poznání nižší než v okolí Athén.
Existuje spousta webů zaměřených na život na Krétě, respektive na přesídlení na tento největší řecký ostrov a pátý největší ostrov ve Středozemním moři. Všichni doporučují nejdříve si vhodnou oblast projet a ideálně v různých ročních obdobích. My se tak v létě roku 2020 vydali s otcem na okružní cestu po Krétě s cílem odpočinout si a prozkoumat jednotlivé oblasti z pohledu dlouhodobého života zde. Prozkoumávání nám trvalo dva měsíce. Vždy po cca 14 dnech jsme se přesunuli do jiné části ostrova a díky tomu jsme získali poměrně detailní představu o rozdílech mezi jednotlivými oblastmi Kréty. Sice pouze v létě (cestu jsme podnikli v červenci až srpnu), ale vždy jsme od místních vyzvídali, jak to tam vypadá v zimě. Ledacos se dá dočíst i na internetu. Bydleli jsme jak na jednotlivých pobřežích: sever, východ, jih, západ i ve vnitrozemí. Bylo to v době vrcholu šílenství okolo COVID-19, takže turistů moc nebylo a místní byli vděční za každého hosta a byli velmi sdílní.
Na internetu jsem našel místní realitní kanceláře a zjistil jsem, že každá se specializuje na určitou oblast. Žádná realitka nepokrývá plně celou Krétu. Takže komunikace a osobní návštěvy u jednotlivých agentů a prohlídka desítek potenciálních míst. Ještě více nemovitostí jsem prozkoumal přes realitní servery, ale opravdu desítky jsme osobně navštívili. Centrální digitální katastr nemovitostí v Řecku neexistuje. Jestli jste zvyklí vybírat pozemek osobním projížděním terénu a pak si na internetu najít, komu daná parcela patří, tak s tím zde nepochodíte. Musíte se buď vyptávat místních, k čemuž je fajn umět řecky, anebo jít přes realitní kanceláře, kde vystačíte s angličtinou.
Závěr z průzkumu trhu
Co vyplynulo ze studia více jak stovky různých nemovitostí na Krétě? Je možné buď koupit poměrně levný malý domek za cca 40 až 90 tisíc Euro (dle stavu) v některé z vesnic nebo olivový háj, respektive stavební parcelu ve výměře 1 tis. až 4 tis. m2 za 20 až 150 tis. Euro (čím vyšší vybavenost a čím blíže moři, tím dražší). Problém domů ve vesnicích je ten, že nemají žádnou, nebo jen velmi malou, zahradu. Často není ani prostor na zaparkování auta. Zahrada, na které si budeme moci pěstovat vlastní ovoce a zeleninu a třeba i chovat nějaká zvířata, pro nás byla důležitá. Zkoušeli jsme i domy okamžitěk nastěhování bez nutnosti rekonstrukce. Ty se pohybují v relaci 150 tis. až 300 tis. Euro. Ovšem tyto relativně nové domy jsou z našeho pohledu tak nevkusně a neprakticky zařízené, že bychom museli velkou část věcí předělat, aby se nám tam dobře bydlelo. A to už ekonomicky vůbec nedávalo smysl. I když u takovýchto domů už je obvykle zahrada, na pěstování zeleniny a chov domácích zvířat to moc vhodné lokality nejsou. Jinak samozřejmě jsou k prodeji i domy za 500 tis., milion Euro a více. Zpravidla honosné vily blízko moře. Ale jednak to je finančně mimo náš rozpočet aani bychom se v takové vile necítili úplně dobře.
Proč pozemek místo domu?
Takže po cca měsíci studia různých nabídek nám bylo jasné, že musíme koupit pozemek a na něm postavit dům dle našich představ. Byť koupě staršího domu je mnohem jednodušší a bezpečnější cesta, pro nás to byla slepá ulička. Vhodný pozemek se nám nakonec podařilo přes realitní kancelář najít v oblasti Agios Nikolaos, o které se na serverech i u místních obyvatel tvrdí, že je na celoroční bydlení na Krétě nejlepší. Díky severním větrům tu není v létě takové nesnesitelné vedro jako na jihu a na západě, a zimy tu nejsou tak drsné jako ve velmi oblíbené oblasti Chania. Byť oblast Platania byla také žhavý adept na přesídlení. Ceny pozemků tam jsou o něco nižší než v oblasti Agios Nikolaos, ale žádný dostupný pozemek plně nesplňoval všechna naše kritéria. Zejména klid. Letní podmínky jsme si na vlastní kůži ověřili jako přijatelné (na rozdíl od jihu Kréty) a podmínky v zimě jsme vyzvídali od místních s prověřením na meteorologických serverech.
Jak probíhala koupě?
Takže jak dál, když jsme se rozhodli pro konkrétní pozemek, ze kterého je pěkný výhled na moře, ke kterému se dá dostat po málo frekventované místní cestě, nejbližší dům 2 km daleko, tzn. klid bez nežádoucích rušivých vlivů. Např. štěkot psa u souseda. Na rozdíl od koupi domu v Senožatech, který manželka osobně viděla až poté, co jsme podepsali kupní smlouvu a dům zaplatili, na tento pozemek se přijela před finálním rozhodnutím podívat. I v covidové době se podařilo celkem narychlo na víkend na Krétu dorazit.
První věc, která nás překvapila byla, že realitka, přes kterou jsme pozemek kupovali, neměla potřebu s námi sepsat nějakou smlouvu. Dozvěděli jsme se detaily z života majitelů realitky, navázali osobní vztah, a to, že jsme telefonicky a pak i osobně potvrdili, že máme o vybraný pozemek zájem, bylo zcela dostačující. To nás celou dobu mátlo.
Abyste mohli v Řecku nějakou nemovitost jako občan EU koupit, je třeba splnit „pouze“ dvě podmínky:
- Musíte využít místního právníka, který připraví kupní smlouvu.
- Musíte mít založen účet v řecké bance, ze kterého pak uhradíte kupní cenu.
Realitní agent nám doporučil vhodného právníka z Agios Nikolaos. My tu samozřejmě nikoho neznali. Právníkovi jsme podepsali obecnou plnou moc (něco, co u nás už není právně možné udělat), takže mohl naším jménem udělat prakticky cokoliv. A taková perlička. Tuto plnou moc musela podepsat i manželka, protože pozemek jsme kupovali jako manželé. Ukázalo se, že vyjde skoro levněji, když tuto plnou moc přijede podepsat osobě na Krétu, než aby ji podepsala na řecké ambasádě v Praze, což byla druhá možnost. Ještě bych pochopil, že má ambasáda jako podmínku, aby byl při podpisu přítomen certifikovaný tlumočník, kterého samozřejmě musíme zaplatit. Ale proč mají takové ceny za ověření podpisu, už je mimo mé chápaní. Google Translator stačil a podepsali jsme několikastránkovou plnou moc advokátovi přímo v Agios Nikolaos. Ten tak mohl naším jménem nakupovat nemovitosti, zakládat účty v bance, jednat s úřady atd.
A další krok nejistoty byl, že první jistinu, aby vůbec právník začal pracovat, jsme museli složit na jeho osobní účet. Žádné smlouvy o zástavě, žádné potvrzení o úschově. Prostě mailem číslo účtu, na které máme poslat peníze. Právník nám pak založil náš osobní účet, pro což bylo potřeba tolik informací, které u nás nechtějí banky ani když žádáte o milionový úvěr. My o žádný úvěr nežádali. Jen jsme museli mít účet, na který pak bylo nutné poslat peníze z našeho českého účtu a z něj pak právník vše zaplatil jak prodávajícímu, tak realitce, tak sobě. Ano, čtete dobře. Byť jsem dostal info, že účet je na mé jméno založen (BTW: takové potvrzení bych zvládl v Gimpu taky udělat), neměl jsem k němu žádný přístup, ani možnost s ním jakkoliv nakládat. Takže na tento účet bylo nutné poslat zbytek peněz, a stále jsme kromě plné moci právníkovi neměli podepsáno vůbec nic! Na základě všech těch potvrzení o zaměstnání a výši příjmů by bylo možné čerpat pěkný úvěr. Alespoň v českých podmínkách. A právník k tomu plnou moc měl. Takže to bylo několik týdnů napětí. Komunikovali jsme pouze mailem, de facto jsme museli odeslat milion Kč na účty, které jsme neměli pod kontrolou a neměli jsme v ruce žádný oficiální dokument na co tyto peníze jsou. Žádný doklad, neexistovala žádná záruka. Ale nebyla jiná možnost postupu, pokud jsme tento pozemek chtěli.
Takže závěrem jen konstatuji, že vše dobře dopadlo a důvěra v krétské občany se vyplatila. Nakonec jsme dostali do ruky podrobnou kupní smlouvu, kde bylo všechno, jak jsme chtěli, a posléze i potvrzení, že je pozemek náš a pozemkový katastr nás zaevidoval jako nové vlastníky. Překvapující také bylo, že kupní cena byla bez bližší konzultace s námi o tisíc euro oproti původní dohodě navýšena. To znamenalo několik nepříjemných telefonátů a vysvětlení existence dalších ani jednou stranou neočekávaných poplatků. Nakonec jsme se ale domluvili ke spokojenosti všech. Že pak bylo nutné zaplatit ještě nějaké další poplatky v řádu desítek euro, o kterých nám předem neřekli, je nepodstatný detail.
Jaké zkušenosti jsme si z tohoto procesu odnesli?
- Je pravda, že v Řecku je vše založené primárně na osobních vztazích. Ale není problém, abyste oslovili místní realitku, i když nikoho místního neznáte. Realitka dodá kontakty na všechny potřebné. Určitě smlouvejte o ceně. 😊
- Důležitější než papír je zde osobní slovo. Pokud se na něčem osobně dohodnete, jakýkoliv úhyb z domluveného budou Řekové vnímat jako zradu. Je dobré počítat s tím, že se protistrana bude snažit dohodu následně mírně upravit ve svůj prospěch. Nenechávejte nic zásadního v mlze a nechte si klíčové parametry od protistrany potvrdit. Co jednou potvrdí, už pak nezmění.
- Bankovní systém v Řecku je hodně „socialistický“. Banky vesměs zavírají ve dvě odpoledne, lustrují vás jak za komunismu, nikdy nevíte předem, jaké všechny dokumenty od vás budou při založení účtu vyžadovat. Liší se to případ od případu.
- Pro koupi nemovitosti je nutné využít místního právníka. Kromě provize realitce tak platíte i právníkovi, který zajistí veškerou byrokracii. Výhoda je, že se tím nemusíte trápit, není potřeba řečtina a znalost místních byrokratických poměrů. Stojí to ale dalších 1 až 5 tisíc euro navíc. Dle ceny nemovitosti. Na konkrétní výši odměny se vždy domluvte předem. Smlouva nemusí být, ale co si řeknete ústě, to platí.
Není to tak složité, jak by se z dálky mohlo zdát, že?
V příštím článku popíšeme náš první příjezd na zakoupený pozemek. Byla to velká romantika a dobrodružství.
4 komentáře
Dobrý, drobně mi to připomíná nákup dvou ojetých projektových aut v Mongolsku. Prodej, resp. nákup probíhá na obrovském parkovišti, kde stojí tisíce aut na prodej se základními informacemi a kontaktem na majitele za čelním sklem. U některých aut je poblíž i vlastník. Vybrali jsme si dvě auta, ale jedno z nich prodával soukromník, který nám nemohl vydat fakturu. Tu „naštěstí“ celkem ochotně vydali lidé, kolem druhého. Ti zastupovali firmu, která dovážela požární auta z Japonska. Jak vše vzniklo nevím, jelikož to vše v mongolštině zajišťoval náš styčný důstojník. Nezbylo než proplatit faktury za 2 x 250 000 Kč a doufat, že vše dobře dopadne. Dopadlo, ale byly to 3 týdny nervů.
Dost podobné. 🙂
That is so interesting because I am thinking of buying land or old house in Crete.Thank you for a lots information.
Regards…